2040年から見る東京（人口増加エリア、減少エリア）
2016/10/03
不動産投資で成功するためには、 何より先を読む力が問われます。
特に、この先も安定的に賃貸経営をしたいと考えるのであれば、 将来的な賃貸需要を先読みすることがとても重要です。
そこで今回は、 国立社会保障・人口問題研究所が発表した、日本の地域別将来推計人口のデータをもとに、2040年における各市区町村の人口を予想することで、 東京都内で今後も「安泰なエリア」と「厳しいエリア」を分析してみましょう。
日本の人口はいつから、どれだけ減るのか
日本の人口減少は、 既に周知の事実であるため多くの方がその現状をご存知かと思います。そんな中でも東京都の人口については、 今のところかろうじて増加していますが、2040年には今の1,300万人から1,230万人程度まで減少すると予想されています。
ちなみに2040年における日本の総人口予測は、およそ1億700万人とのことですので、 日本の総人口の1割以上が東京都民ということになります。
このように、日本の総人口については減り続けますが、総人口に占める割合については、 東京都のほか 大都市圏に含まれる埼玉県、神奈川県、 愛知県、滋賀県などでは上昇する見込みです。中でも、地域別に見た場合に最も総人口に占める割合が大きかったのが、 南関東（東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県）で27.8%という驚異的な数値でした。
むしろそれ以外の地域では横ばい、もしくは減少ということで、2040年における東京都内の賃貸需要は、 場所によってはもしかすると今よりも高まっているのかもしれません。
東京都内の2040年における人口ランキング
ここからは、東京都23区内にスポットを絞って、2010年の人口を100とした場合の、 2040年における人口の増減率をランキングで発表したいと思います。
【減少率ランキング】
第１位 足立区 78.7
東京都23区内で今後最も 人口減少が大きいと予想されているのは足立区でした。具体的には、 2010年時点で683,426人だった人口が、 2040年には537,892人と なんと145,534人も減少してしまうのです。
足立区の人口は、 都内の中でも比較的多い地域ですが、 今後の賃貸需要を考えた場合は、 不動産投資としてはリスクが高いエリアと なるかもしれません。
第２位 葛飾区 80.8
葛飾区については、 2010年時点での人口も442,586人と 23区においては比較的平均的な数値ですが、 2040年においてはこの人口が357,542人まで 減少すると予想されています。
その他、 減少率が90を下回っている地域としては、台東区、中野区、杉並区、 北区、渋谷区などがあります。これらのエリアについては、 今現在の人口から今後大幅に減少する可能性がありますので、 不動産投資をする際には、 その人口の減少も考慮した投資スタンスが 必要となります。
具体的にはどのような対策かといえば、 常に出口を意識した投資スタイルとするということです。
最初から20年、30年保有しつづけることを 前提とするのではなく、5年後、10年後に売却することも想定したシナリオを考えておくことになります。ひとうの目安は、不確定な要素ではありますが、期待利回りから算出した物件価格が残債を上回っているかを常にチェックすることです。
期待利回りからの物件価格＞残債
これであれば、なんとか残債を消すことができます。税金は別途必要ですが。。。
【人口増加率ランキング】
2040年には東京都の人口は 減少しているという分析結果が出ている一方で、それを区別に見ると実は増加が予想されているところもあるのです。
これから紹介するエリアは、今後の不動産投資において、賃貸需要や地価の部分で有利となる 可能性があるエリアと考えて良いでしょう。
第１位 中央区 114.4
東京都23区において、 今後最も人口が増加すると予想されているのが、東京のど真ん中に位置する中央区です。この辺りはまさに日本の中枢となる地域で、仕事をするにも非常に便利なエリアです。東京都自体の人口が減少するといわれている中、中央区については2010年の122,762人から2040年には140,485人と、あの狭い面積の中で約2万人も人口が増加すると予想されています。
したがって、今後の不動産投資で狙うことができる人は中央区を検討することは十分にありでしょう。
ただ、キャッシュフローで購入できる物件は ないので、キャピタル狙いか資産家しか購入できないエリアでもありますが。
第２位 江東区 108.5
江東区については、2020年の東京オリンピックの影響が大きいかもしれません。選手村の建設予定地となっている「晴海地区」も江東区にあります。ちなみに、選手村に建設予定の住宅は述べ5,000戸を予定しており、オリンピック後の人口はなんと12,000人を見込んでいるとのことです。
まるで一つの街が増えるというスケールですから今後の人口増加に大きく影響してくることでしょう。ただ、現在でも供給が増えているエリアなので既存のタワーマンションに関しては、今の高値からは一気に供給が増えるので物件価格自体は安くなる可能性はあります。
もし、需給で物件価格が安くなれば、実需で購入するのは、良い買い物になる可能性はあります。
この他には、港区が105.2と若干の上昇傾向と予想されています。こういった人口変動の動きを予測してか、既に中央区、江東区、港区の投資用マンションはどんどん値上がりしています。
昨今東京の不動産をどんどん買い込んでいる中国人や台湾人も購入しているエリアの多くはこの３つの地区に集中しています。
このようなエリアは、先ほどの繰り返しになりますが、私が推奨しているキャッシュフロー投資が成り立つエリアでなく、値上がり狙いのキャピタルゲイン狙いとなるエリアです。
資産がある方には、良いエリアですが、キャッシュフロー投資には縁の遠いエリアともいえます。
今後の東京都の人口変動の傾向は
データから考えると、今後の東京都の人口自体が減少する中、東京都内においては人口が減少するエリアと、人口が集中するエリアとに徐々に分かれていくのではないかと予想されます。
大まかに言うと、人口減少率が高い足立区、葛飾区などの北関東方面については、徐々に地方化の傾向にあり、その反対に都心部の中央区、江東区、港区についてはその人口が
集中するとみられています。
したがって、今後の不動産投資においては、これら人口増加が予想されている地域を参考に投資判断をしていくと、キャピタルゲインの成功の可能性が高まり、地方化していくエリアは、キャッシュフロー投資の狙い目のゾーンになっていくと予想しています。